李某打算购买某开发商在青浦区徐泾镇预售的新房，参观样板房后，李某询问光线问题，销售人员告知李某询问的这套房屋北向窗外消防连廊为玻璃连廊，不影响采光和通风，还可看到北面的农田。李某便与开发商签订房屋预售合同并按月支付了房款。

  谁料等到交房时，李某发现房子北侧窗户几乎完全被实心墙体连廊（核心筒）遮挡，连廊并非玻璃连廊，无法看到北面景观，房屋北向的采光只可以通过窗户与连廊之间1米左右宽度的天井来完成，光线十分昏暗，严重影响房子的采光、通风。

  李某诉称，且小区内只有这栋房子存在这样的一种情况，自己是以与其他栋房屋相同的价格购买的，拿到的房屋价值远比其他房屋低。开发商在订立合同的时候恶意隐瞒重要事实，给其造成损失，开发商应赔偿其损失20万元。

  开发商辩称，其销售人员已经向李某介绍了核心筒被遮挡情况，履行了告知义务。且通过对比同期销售的不同楼栋的沙盘也可发现，系争房屋所在楼栋房屋北向会受核心筒遮挡，中间户无法看到外面，外面也看不到里面。销售现场的阳光公示的户型差异示意板上公示了该楼栋的平面图，并在差异点处特别文字注明“核心筒与其他楼栋不同，对户型有遮挡”，李某可看到此提示。其在定价时也考虑了核心筒遮挡的因素，进行了折价。

  方弘：房屋采光是很重要的，再好的房子如果采光不好就会影响居住的质量和舒适度。然而李某索赔却遭到拒绝。决定他能否索赔成功的关键是什么？

  《民法典》第二百九十三条规定，建造建筑物，不得违反国家相关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

  建筑物日照的鉴别判定的方法是一个较为专业的技术问题，具体应包括两种鉴别判定的方法：一是是以施工图纸为依据进行模拟演算，如目前市场推出的日照模拟软件确定采光时间和范围。二是是进行现场观测测量，确定采光时间和范围

  （1）能要求侵权人停止侵害，如果权利人的采光权受到侵害，能要求其立马停止侵害行为。但这里的侵害指的是正在进行的采光权侵害行为停止，对于己经终止和尚未实施的侵害行为不能适用。比如，房子对面正在建的楼房挡住了光，侵害了住户的采光权，就能要求对方停止侵权。

  （2）能要求侵权人排除妨碍，被侵权人应该排除对于对权利人的采光权构成妨害的状态，这种状态既包括已造成损害后果的现实妨碍，也包括会造成妨碍的现实威胁。比如房门对面有反光镜，造成你的采光权过度也能要求对方排除妨碍。

  （3）能要求侵权人赔偿损失，被侵权人所造成的侵权损害，应该承担赔偿相应的责任。如果是已经建筑好的房屋，没有办法进行排除妨碍的，应该考虑各因素确定赔偿范围及金额。

  索赔数额怎么样确定？比如，房屋的价值贬值的差额或者采光权受到侵害之后，我要额外采取一些措施去补救，开个天窗或多开几扇窗，这就会产生相应的费用，这也能作为损失赔偿的依据。

  方弘：李某的要求就是赔偿相应的损失，他的诉求能不能够获到支持？关键两点，一个就是确实有证据验证自己的采光权受到了侵害，这个是可以取证证明的。另外，就是开发商有没有告知采光权受到的影响。开发商有没有告知的举证对于房主来说很难，比如边纵，开发商说他已经告知了，是在图形户型差异的示意板上有一个不太显著的地方特别的文字提醒，“核心筒和其他楼栋不同，对户型有遮挡”。这个提醒可以免除开发商的责任吗？

  张异律师：本案中的核心问题是沙盘上的示意板是不是购房者一定能看到的提示内容。我认为是不足够的。为什么？首先，针对购房者和开发商之间购买房屋的主要是根据是什么？应该是双方之间订立的购房合同，但在购房合同里面并没有相关的内容。

  而对开发商来说，其主张沙盘的示意板上有一行文字，购房者能够正常的看到，能够正常的看到不等于应当看到或已经看到。

  因为，这个内容对房屋的价值存在重大影响。我认为开发商必须要进行明确具体的提示。

  比方说我们作为一般的购房者去看楼盘，光照可能会出现一些影响，到底是多大的影响？是一点点影响，还是很大的影响？光看沙盘不足以做出充分的判断。

  所以，我认为只是开发商的沙盘提示并不能对李某产生约束力，也不足以证明开发商对李某进行充分具体的明确提示。

  方弘：销售员已经跟李某说了，会有一定的采光方面的遮挡。但是，在这种情况下，李某还是购买了，这是否意味着李某是自己愿意接受这个房子呢？

  那么销售人员说他已经提示过李某了，首先是一个口头提示。口头提示是难以证明存在相关事实的。毕竟销售人员也是开发商的员工，哪怕开发商请求这位销售人员出庭作证，确实向李某做出过口头说明。但，因为销售人员本身就是开发商的员工，哪怕出庭作证，也会因为利害关系而缺乏证言的证明力。

  采光权对房屋价值存在重大影响。开发商应当要明确具体提示，而销售人员只说过房屋的采光可能会有一些影响的话，到底是多大影响？同样存在依据不充分的问题。作为非专业人士的购房者也难以从一两句口头提示来获得对楼盘价值的充分判断。

  所以，我认为仅是销售人员的口头提醒，不能作为开发商已经有效具体明确向李某提示的依据。

  方弘：按照您的分析，李某的诉讼请求是能够获得法律的支持？具体损失多少，法院又会怎么确定呢？

  第一种方式是被侵权人房屋的贬值部分。李某觉得自身花了跟别的业主一样的钱，结果发现其买到的房子，采光权有问题。采光权有问题就会影响他的房屋价值，他能委托专业的评估机构对房屋的实际受采光权影响后的价值做评估。那么，与他购买价差额部分就能作为他的赔偿范围。

  另外一种赔偿的依据是被侵权人采取补偿方法的费用。这跟本案可能无关，但是在别的案件里面可能会存在这样的情形。即我因为采光的需要改变了原有的房屋建筑结构，增大门窗面积，开天窗，这项费用也应当可以属于赔偿的范围。

  方弘：假设有人觉得房子的光被挡了，影响了整个居住的舒适度，能要求退房吗？

  张异律师：如果本案中房屋的购买价格和其他没有受到采光权影响的房屋购买价格是一样的，我认为李先生可以以欺诈、显失公平、重大误解等理由来解除合同。因为开发商有义务告知，而没明确向李先生进行提示，造成李先生做出了错误的意思表示。这个合同就是法律上的可撤销合同。

  当然，如果双方能够协商一致，李先生跟开发商确认一致可以换房的话，也能通过换房的方式来解决这一个问题。

  方弘：显然，事后维权要耗时耗力，如果大家在买期房的时候能够注意相应的问题或许就不需要有这样的一个麻烦的维权过程。怎么可避开购买一些采光不良的房子，有没有一些既简单又实用的方法？

  第二，看沙盘，我们提议所有的购房者可以把沙盘进行拍照，视频录像，如果后面发现沙盘的情况跟实际的房子不一样，也可以以欺诈为由解除合同。

  第三，看合同，最终所有的权利和义务内容都是放在购房合同里面约定的。开发商跟你说房子可能会出现采光权的影响，你该不会是就一定要看合同里面会不会对这点做出明确的约定。如果合同里面有这点约定，我建议要慎重签署这份合同。

  如果没这个约定，那么我们要根据前面的现场沙盘，看这个房子会不会有采光权方面的问题。

  当然，我们作为一般的购房者可能没有相应的专业相关知识，我们提议购房者可以请教建筑规划相关的专业技术人员，将相关的沙盘图片或视频进行咨询，了解房子会不会有可能有采光权的问题，哪怕可能会支付一些咨询费用，也总比发生问题再去索要赔偿打官司，来得更加划算。

  所以，三看一问，即现场看，看沙盘，看合同以及问规划的专业技术人员。这样就能避免购买到采光不良的房子。

  方弘：一套房子是很多人大半辈子的积蓄，它的采光不好其实只是其中的一个小坑，有些人花了钱买房子拿不到房产证，还有一些人买了有着各种质量上的问题的房子等等。本案中，法院支持了李某的诉讼请求，判决开发商赔偿15万。但有些案子，可能会出于各种各样的原因，如证据不足或合同约定不明等等，购房者败诉。钱花，权益却没办法得到保障。

  所以，我们也非常建议我们大家在购买房子的时候还是先咨询专业的律师或者相关的专业技术人员，避免日后产生一些不必要的麻烦和损失，把风险扼杀在摇篮里才是最明智的选择！